一个从事5年的2手房中介给即将买房或买房途中的小小建议

　　一个从事5年的2手房中介给即将买房或买房途中的小小建议
　　第一次发帖，有不对的地方还请大大通融，感谢<香香脚板>大大的码
　　之前看了（射你一B聚聚转载的  房子只写夫妻一方的名字究竟有多危险？看完睡不着觉!）在这里有我只想说这个是比较早的事情了。（之前不能发帖）
　　案例1的漏洞太多了点，签抵押的人，房地局，正常渠道是很难去做的。
　　案例2，我只想说，婚后财产，默认的个占50，现在新的不动产证更是把这漏洞给封的严严实实了，因为你不给配偶是需要配偶在登记申请表上写放弃按手印（离婚你也不要想着能要回属于你的一份，因为不动产部门的登记申请表写有你自愿放弃）（不过在离异后可以过户给配偶的）
　　还有，婚前房产婚后是无法加配偶的名字
　　本人wh的，榴商会的v群有人知道我的。
　　本人目前wh限购，需要2年社保（这个可以补缴，但是渠道非常少，风险极高）不如转户口来的快，反正花钱，利率（基础4.9）（可以以公司的名义买房子不限购}
　　现在普遍的上浮1.5，2套上浮2.0，目前利率较高，买房不怎么划算。当然，一套高性价比的房子在你面前你还在犹豫这些乱78遭的问题麻烦你出门找条路自己走，如不是刚需可考虑元旦后在买（每年元旦央行调整基础利率），我并不清楚元旦后央行的基础利率的升降，利率是否上下浮动，自行考虑，本人概不负责
　　下面给大家科普一下一些专业名词
　　关于房价跌与涨，我只能说，难道房子跌到谷底（涨到天上）难道你就不住了么？关于投资方面的只能说在目前的市场环境下，房产能给你最大底气和比较稳定的回报（其他我不懂，相信还有比这个来菜的）总结：房产新邦，实业误国（懂的人自然懂，不懂的人自己去琢磨吧）
　　公房——在房管所过户，房管所占有5-20的产权，余下是个人，只限wh户口购买，每个月固定比例交租金给房管所，目前zc下很难在去买断了。可能偏远城区不能购买市区的，过户费用房管所自行制定的（wh是这样叫的，其他地方不敢楼同）
　　40年产权——即土地性质为商业用地（写字楼，商铺。。。其他的接触少，请谅解）一般过户费用都是按照评估价18-20%计算（写字楼上一次交易时间和这一次交易时间间隔时间较短1-2年内税费是很低很低的）过了2年有渠道可以减免，代价是减免费用的一半
　　50年产权——即土地性质为公园，医院，教育等。。。多数过户费用是按照住宅计算，即评估价*㎡*(个税，契税，增值税)
　　70年产权——即住宅，费用评估价*㎡（个税+契税+增值税<满2年去掉，未满2年加上>）
　　注：过户会额外产生部分费用，比较少。贷款产生的费用另算
　　贷款——即买房人贷款买卖房人，银行签贷款合同，评估公司评定房子能否带到买房人所需额度，银行查买房人（以家庭为单位）的征信+流水来确认是否具有履约能力+还款能力（可操作）
　　等额本息.本金——银行签贷款时默认本息，其实可以根据自己的能力来选择本息（100w20年月供7094，金2195逐渐↑息4900逐渐↓）还是本金（100w20年月供9066逐渐↓，金4166不变，息逐渐↓）有提前还款的建议选本金
　　公积金——表示这个比较坑，利率低，审批时间长，放款时间慢，80年代的房子都可以批，wh（家庭为单位）这边能带50w（其他不清楚），贷款方条件好建议49w（好审批），表示现在很多房东都不愿意接受公积金贷款了
　　商贷——银行放款给卖房人，买房人还房贷，目前利率偏高，审批快，放款（这个看银行，有的银行没钱放，有的银行有钱放）查买房人（家庭为单位）的征信，流水。85年前房子，4层楼高的房子基本不给批了，当然花钱就可以搞定
　　提前还款——这个现在所有的银行都是需要提前一个月去预约（花钱可以免提前预约时间）
　　不动产证——新的不动产权证在办理的时候工作人员（中介）跟你说有3个选项，1个单独所有，1个比例所有，1个共同共有。它更加详细的去分配了婚内房产，只需
　　共有情况是什么状态就知道了。
　　注:婚后写有自己名字的单独所有房产在离婚时配偶想要取得部分产权在提供当时买房的资料（收款人，转账账号）有一定几率可以拿回，不过渺茫
　　房价——5年的经历，每年元旦（过完年）大概8-13个点的上浮（16年例外），目前wh放款非常困难（听说6月份的案子到现在没放款的都有）有朋友说元旦过后会缓解，所以房价上浮是必须的。目前很多房东卖着不卖了的原因也是放款超级慢的原因（有渠道放款快，花钱（不花钱的很繁琐）